Preço do metro quadrado nas capitais: FipeZAP de outubro de 2026

O preço do metro quadrado nas capitais e nas demais cidades acompanhadas pelo Índice FipeZAP subiu 0,48% em outubro de 2026 e chegou a R$ 10.065 em média, segundo o informe de outubro da Fipe. Em 12 meses, a alta é de 5,44%, pouco acima da inflação, com Vitória no topo do ranking (12,32%) e Curitiba praticamente parada (0,22%).

O ritmo diminuiu em relação a setembro, quando o índice tinha subido 0,58%. O preço não caiu: ele só sobe mais devagar, num momento em que o crédito ficou mais caro. Abaixo estão os números por capital, o que eles significam em reais e como usar isso numa negociação.

Preço do metro quadrado em outubro de 2026: os números principais

Resposta curta: alta de 0,48% no mês, 4,54% no ano e 5,44% em 12 meses, com o metro quadrado médio em R$ 10.065.

O Índice FipeZAP mede o preço pedido em anúncios de imóveis residenciais em 56 cidades. Ele não registra o valor fechado em cartório, e a própria Fipe faz essa ressalva. Mesmo assim, é a série mais usada para acompanhar a direção do mercado residencial.

Fonte: informe FipeZAP de venda residencial de outubro de 2026. A contagem de cidades e capitais com alta está na reportagem do Portas de 5 de novembro de 2026.

Para comparação, a variação em 12 meses até setembro era de 5,51%, como mostramos em preço dos imóveis 2026. A diferença é pequena, mas confirma a perda de fôlego.

Ranking das capitais: onde o metro quadrado mais subiu

Resposta curta: Vitória, Brasília e Aracaju lideram em 12 meses; Campo Grande é a única capital com queda no período.

A tabela abaixo traz as 22 capitais monitoradas, ordenadas pela variação em 12 meses até outubro de 2026.

Fonte: Índice FipeZAP, outubro de 2026.

Dois grupos ficam claros. De um lado, capitais do Nordeste, do Norte e do Centro-Oeste, além de Vitória e Florianópolis, com alta de 6% a 12%. Do outro, Sul e Sudeste tradicionais (São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre e Curitiba) com valorização bem menor. No mês, as maiores altas foram de Aracaju, Brasília e Recife, e as quedas vieram de Campo Grande, Belém e Curitiba.

Quanto isso significa em reais

Resposta curta: num apartamento de 70 m², a alta de 12 meses vai de quase nada em Curitiba a mais de R$ 120 mil em Vitória.

Percentual sozinho engana. Para dar escala, fizemos uma simulação com um apartamento de 70 m² ao preço médio anunciado de cada capital.

Premissas da simulação: 70 m² multiplicados pelo preço médio de outubro de 2026; o valor de 12 meses atrás foi obtido descontando a variação acumulada do índice. São preços médios de anúncio, não avaliação de um imóvel específico. Cálculos feitos em código e arredondados.

O dado mais útil para quem compra está na última coluna. Em Brasília e em Florianópolis, quem adiou a compra em um ano viu o mesmo imóvel ficar uns R$ 75 mil mais caro. Em Curitiba e em Porto Alegre, a espera custou pouco, e o comprador hoje tem mais espaço para negociar.

Se você quer saber o peso do imposto de transmissão sobre esses valores, a calculadora de ITBI faz a conta para a sua cidade.

O imóvel ganhou da inflação?

Resposta curta: na média nacional, por pouco; em São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre e Curitiba, não.

O informe da Fipe compara o índice com a inflação de 12 meses. Usando a prévia de outubro (IPCA-15), o IPCA acumulado ficou em 4,82%, e o IGP-M, em 5,24%, segundo o próprio documento. A conta do ganho real (feita por nós, dividindo um índice pelo outro) dá:

• Contra o IPCA: ganho real de cerca de 0,59% em 12 meses.
• Contra o IGP-M: ganho real de cerca de 0,19%.

Nas capitais que subiram menos, o resultado é negativo. Descontado o IPCA de 4,82%, o preço anunciado caiu em termos reais cerca de 1,2% em São Paulo, 3,7% em Belo Horizonte, 3,9% em Porto Alegre e 4,4% em Curitiba.

O IGP-M de outubro, que reajusta muitos contratos de aluguel, foi de 1,47% no mês e 5,24% em 12 meses, de acordo com a FGV IBRE. Os números atualizados de inflação e juros ficam na página de indicadores.

Por que a valorização perdeu ritmo

Resposta curta: crédito mais caro e Selic parada em 13,75% tiram força da demanda financiada.

A desaceleração de outubro coincide com dois movimentos no crédito. No fim do mês, Bradesco, Itaú e Santander subiram as taxas mínimas do financiamento imobiliário, como detalhamos em taxa de financiamento imobiliário 2026. E, em 4 de novembro, o Copom manteve a Selic em 13,75% ao ano e interrompeu os cortes, segundo o comunicado do Banco Central.

Com parcela maior, menos famílias passam na análise de renda, e o vendedor encontra menos compradores dispostos a pagar o preço pedido. O efeito aparece primeiro nos mercados mais caros e mais dependentes de financiamento. Já explicamos o impacto da decisão em Copom mantém Selic em 13,75%.

Uma ressalva: o índice capta o preço de anúncio. Em mercado mais lento, o desconto na mesa de negociação tende a crescer antes de o preço anunciado cair. Ou seja, a desaceleração real pode ser um pouco maior do que a série mostra.

O que fazer com esses números na prática

Resposta curta: use o preço médio da sua capital como referência de partida, não como preço justo do imóvel que você quer.

Algumas leituras práticas:

1. Compare o metro quadrado do anúncio com a média da cidade. Um apartamento anunciado 20% acima da média precisa justificar a diferença (localização, vaga, andar, estado de conservação).
2. Nas capitais com alta baixa, negocie com mais firmeza. Curitiba, Porto Alegre, Belo Horizonte e Campo Grande mostram preços quase parados. Proposta abaixo do pedido tem mais chance de ser ouvida.
3. Nas capitais aquecidas, decida rápido, mas sem pular a documentação. Pressa não justifica deixar de checar matrícula e certidões.
4. Faça a conta da parcela antes de visitar. Com o crédito mais caro, o limite é a renda. O simulador de financiamento mostra quanto cabe no seu orçamento.

Para quem pensa em comprar para alugar, a rentabilidade do aluguel também entra na conta. No informe de setembro de 2026, a Fipe calculou a rentabilidade média do aluguel residencial em 6,13% ao ano. A ferramenta de rentabilidade do aluguel ajuda a fazer a conta para um imóvel específico.

Perguntas frequentes

Qual capital tem o metro quadrado mais caro em outubro de 2026?

Vitória, com média de R$ 15.938/m², seguida de Florianópolis (R$ 13.690) e São Paulo (R$ 12.254), segundo o Índice FipeZAP. A mais barata entre as capitais é Aracaju, com R$ 5.992/m².

O preço dos imóveis está caindo?

Não na média. O índice subiu 0,48% em outubro e 5,44% em 12 meses. O que caiu foi o ritmo. Campo Grande é a única capital com queda em 12 meses (-0,60%).

O FipeZAP mostra o preço de venda real?

Não exatamente. Ele usa o preço pedido em anúncios, e o valor fechado costuma ser menor por causa da negociação. Serve bem para ver tendência e comparar cidades.

Quando sai o próximo índice FipeZAP?

A Fipe publica o informe de venda no início de cada mês, com os dados do mês anterior. Pelo calendário habitual, o de novembro sai no começo de dezembro de 2026.

Conclusão

Outubro mostrou um mercado que segue subindo, mas cada vez mais desigual. Em parte do Nordeste, em Brasília e em Vitória, o metro quadrado avança acima de 10% ao ano. Em São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre e Curitiba, os preços perdem para a inflação. Com Selic em 13,75% e bancos cobrando mais no crédito, a tendência mais provável no curto prazo é de valorização moderada, o que favorece quem compra com calma e negocia com dados na mão.

Imagem de capa: Giovana Gomes / Unsplash, licença Unsplash.