Taxa de financiamento imobiliário 2026: quanto cobra cada banco

A taxa de financiamento imobiliário em 2026 subiu nos grandes bancos privados no fim de outubro: o piso do Bradesco foi a 15% ao ano mais TR, o do Itaú a 12,95% e o do Santander a 12,49%. A Caixa, que concentra quase 70% do crédito habitacional, não havia anunciado mudança até 29 de outubro, e segue como referência de custo mais baixo na linha com recursos da poupança.

O movimento pegou muita gente no meio da negociação. A Selic vem sendo cortada há cinco reuniões seguidas, então a expectativa natural era de crédito mais barato. Aconteceu o contrário, e entender o motivo ajuda a decidir onde e quando fechar o contrato.

Taxa de financiamento imobiliário 2026: o quadro por banco

A tabela abaixo reúne as taxas mínimas divulgadas para o financiamento pelo SBPE (recursos da poupança e de captação dos bancos), sempre com correção pela TR. São taxas de balcão "a partir de": a taxa final depende de renda, relacionamento, valor de entrada e análise de crédito.

As taxas dos três privados vêm da reportagem do InfoMoney de 29 de outubro de 2026. Os números da Caixa são da tabela publicada pela IstoÉ Dinheiro em março de 2026, que lista o SBPE no SFH entre TR + 10,99% e TR + 11,49% ao ano, e no SFI entre TR + 11,80% e TR + 12%. A taxa do Banco do Brasil foi informada pela assessoria do banco ao portal SP Imóvel, que cita também a linha Pró-Cotista a 9% ao ano mais TR.

Um alerta prático: as tabelas de Caixa e BB são de meses anteriores. Como os dois não anunciaram reajuste, elas seguem como a melhor referência pública, mas vale confirmar no simulador oficial antes de assinar qualquer proposta.

Por que os juros subiram se a Selic caiu

A resposta curta é que o financiamento imobiliário olha para o juro de longo prazo, não para a Selic de hoje.

O Copom cortou a Selic para 13,75% ao ano em 16 de setembro de 2026, segundo o histórico de taxas do Banco Central. Só que um contrato de 30 ou 35 anos é financiado, em boa parte, com LCI, CRI e outros papéis cujo custo acompanha a curva de juros futuros. De acordo com o InfoMoney, essa curva abriu com força depois das eleições, o que encareceu a captação esperada dos bancos. Some a isso o descasamento: o banco empresta por três décadas e capta por prazos muito menores.

Por isso o reajuste veio dos privados, que dependem mais desse tipo de captação. A Caixa tem uma base grande de poupança e, até 29 de outubro, não havia respondido se faria reajuste.

O mercado continua esperando Selic menor: a mediana do Boletim Focus de 23 de outubro de 2026 apontava 13,25% ao ano no fim de 2026. Mas, enquanto os juros longos não cederem, não conte com corte automático na taxa do seu financiamento. Os números atualizados ficam na página de indicadores.

Quanto a diferença de taxa pesa na parcela

Ponto percentual em financiamento longo parece pouco e não é. Para mostrar o tamanho, fizemos uma simulação.

Premissas da simulação: R$ 400 mil financiados em 360 meses; taxas anuais tratadas como efetivas e convertidas para equivalente mensal; sem TR, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas, que elevam a parcela real. Para Caixa, usamos o piso do SFH (10,99%). Cálculos feitos em código, valores arredondados.

A leitura que importa: entre o piso da Caixa e o novo piso do Bradesco, a primeira parcela no SAC muda quase R$ 1.200 por mês. Ao longo do contrato, a diferença de juros passa de R$ 215 mil. E a renda exigida para aprovar sobe cerca de R$ 4 mil, o que tira muita família do alcance do imóvel que ela tinha em mente.

No Bradesco, a primeira parcela SAC com a taxa antiga de 11,7% seria de R$ 4.816,38. Com 15%, são quase R$ 1.000 a mais logo no primeiro boleto. Se a dúvida é entre parcela decrescente ou fixa, o comparativo completo está em SAC ou Price.

Taxa de balcão não é a sua taxa: o que muda o número final

A taxa mínima é a vitrine. O que você paga sai de uma combinação de fatores, e alguns deles estão sob o seu controle.

• Relacionamento: conta salário, investimentos e cartão no banco costumam baixar a taxa. No Banco do Brasil, quem recebe salário pelo banco pode ter redução, segundo a própria instituição.
• Valor da entrada: entrada maior reduz o risco do banco e, em vários deles, melhora a taxa.
• Enquadramento SFH ou SFI: na Caixa, a linha SFI parte de TR + 11,80%, acima do SFH.
• Indexador: a maioria das ofertas usa TR, mas existem linhas com IPCA ou taxa fixa, com parcela inicial menor e risco diferente.
• Seguros e tarifas: entram no Custo Efetivo Total (CET), que é o número certo para comparar propostas.

Na prática, peça a simulação completa em pelo menos três bancos e compare o CET, não a taxa nominal. E leve a melhor proposta para a conversa com os outros bancos: com bom perfil de crédito, existe espaço para negociar.

Como se proteger da alta e quando vale esperar

Três decisões fazem diferença agora.

Proposta aprovada vale ouro. Se você já tem crédito aprovado com taxa antiga, pergunte ao banco por escrito se ela é mantida até a assinatura e até quando. Acelerar a documentação pode valer dinheiro.

Portabilidade existe. Quem fechar hoje com taxa alta pode levar a dívida para outro banco depois, se os juros longos caírem. Não é garantia de economia, mas é uma porta aberta.

Esperar tem custo. Adiar a compra pode fazer sentido para quem ainda está juntando entrada. Para quem já tem o imóvel escolhido, o risco é ver o preço subir enquanto aguarda uma queda de juros que ninguém sabe quando chega. Para o contexto eleitoral e o que ele significa para o crédito, veja eleição 2026 e mercado imobiliário.

O volume de crédito segue alto: em setembro de 2026, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 13,62 bilhões, segundo o informativo mensal da Abecip. Ou seja, os bancos continuam emprestando. O que mudou foi o preço.

Perguntas frequentes

Qual banco tem a menor taxa de financiamento imobiliário em 2026?

Pelas tabelas públicas mais recentes, a Caixa, com SBPE no SFH a partir de TR + 10,99% ao ano (referência de março de 2026). Entre os privados, depois dos reajustes de outubro, o Santander tem o menor piso, de 12,49% mais TR.

Os bancos podem mudar a taxa de um contrato já assinado?

Não. A taxa contratada fica fixa; o que varia é a correção do saldo pelo indexador previsto (TR, IPCA ou outro). Os reajustes de outubro valem para novas contratações.

A taxa vai cair quando a Selic cair?

Não automaticamente. O crédito imobiliário acompanha mais os juros de longo prazo do que a Selic. Se a curva de juros futuros recuar, os bancos tendem a rever as tabelas.

Vale a pena financiar com TR + 15%?

Depende da sua renda e da alternativa de aluguel, mas o custo é alto: na simulação acima, os juros totais passam de R$ 845 mil sobre R$ 400 mil financiados. Compare com outros bancos antes de aceitar.

Conclusão

Os reajustes de outubro separaram o mercado em dois grupos: Caixa e Banco do Brasil ainda com tabelas na faixa de 11% ao ano mais TR, e os privados entre 12,49% e 15%. Para quem vai financiar agora, a diferença de um banco para outro chega a mil reais por mês na primeira parcela. Simule em mais de um lugar, compare o CET e use a melhor proposta como argumento. A taxa de balcão é só o ponto de partida.

Imagem de capa: Jakub Żerdzicki / Unsplash, licença Unsplash.

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