Rentabilidade de imóvel alugado: como calcular o retorno real

A rentabilidade de um imóvel alugado é o aluguel recebido em um ano dividido pelo valor do imóvel: um apartamento de R$ 500 mil alugado por R$ 2.550 por mês rende 6,12% ao ano bruto. Depois de vacância, taxa de administração, manutenção e imposto de renda, esse número costuma cair para algo entre 3% e 4,5% ao ano, e é essa conta líquida que deve guiar a decisão.

A média nacional serve de referência. Em setembro de 2026, a rentabilidade média do aluguel residencial nas cidades do Índice FipeZAP foi de 6,13% ao ano, segundo o informe de locação da Fipe. Abaixo estão as fórmulas, os custos que quase todo mundo esquece e um exemplo calculado do começo ao fim.

Como calcular a rentabilidade de um imóvel alugado

Resposta curta: some o aluguel de 12 meses e divida pelo valor de mercado do imóvel. Isso dá o yield bruto.

A fórmula básica é:

Yield bruto = (aluguel mensal × 12) ÷ valor do imóvel × 100

Exemplo: R$ 2.550 × 12 = R$ 30.600. Dividindo por R$ 500.000, o resultado é 6,12% ao ano.

Use o valor de mercado atual, não o preço que você pagou anos atrás. Se o imóvel valorizou, o capital parado nele também cresceu, e é contra esse valor que o aluguel precisa ser comparado. Para ter uma referência de preço, veja o preço do metro quadrado nas capitais.

O yield bruto é bom para comparar imóveis entre si. Mas ele exagera o retorno real, porque ignora tudo o que sai do seu bolso.

Rentabilidade líquida e cap rate: os custos a descontar

Resposta curta: tire do aluguel a vacância, a administração, a manutenção e os encargos que ficam com o dono. O que sobra, dividido pelo valor do imóvel, é a rentabilidade líquida.

No mercado, esse resultado operacional líquido dividido pelo valor do imóvel também é chamado de cap rate. A fórmula:

Yield líquido = (aluguel recebido − custos do proprietário) ÷ valor do imóvel × 100

Os custos que mais pesam:

• Vacância: o tempo entre um inquilino e outro. Um mês vazio por ano já tira cerca de 8% da receita.
• Condomínio e IPTU no período vago: com o imóvel desocupado, quem paga é o dono.
• Taxa de administração: imobiliárias costumam cobrar um percentual do aluguel, além da taxa de intermediação na entrada do inquilino.
• Manutenção e reformas: pintura, troca de piso, reparos entre uma locação e outra e obras do prédio que costumam ficar com o dono.
• Imposto de renda: o aluguel é tributável na pessoa física, como mostramos mais abaixo.

Exemplo calculado: quanto rende um imóvel alugado de R$ 500 mil

Resposta curta: na simulação, 6,12% bruto viram 4,40% antes do imposto e cerca de 3% depois do IR para quem já está na faixa de 27,5%.

Premissas da simulação: imóvel de R$ 500 mil; aluguel de R$ 2.550 por mês (yield bruto próximo da média FipeZAP de setembro de 2026); um mês de vacância por ano; taxa de administração de 10% sobre o aluguel recebido; condomínio de R$ 600 e IPTU de R$ 150 por mês pagos pelo dono no mês vago; manutenção de R$ 2.500 por ano (0,5% do valor do imóvel). Valores hipotéticos, calculados em código.

A diferença entre o bruto e o líquido é grande: mais de três pontos percentuais. Por isso, comparar o anúncio ("rende 6%") com a renda fixa sem descontar custos é um erro comum. Para refazer a conta com os números do seu imóvel, use a ferramenta de rentabilidade do aluguel.

Imposto de renda sobre o aluguel em 2026

Resposta curta: o aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão mensal, com a tabela progressiva de 2026 e a nova redução para rendas até R$ 7.350.

A tabela da Receita Federal para 2026 isenta bases mensais de até R$ 2.428,80 e cobra de 7,5% a 27,5% acima disso. Desde janeiro, a Lei 15.270/2025 criou uma redução mensal: até R$ 312,89 para rendimentos de até R$ 5.000, zerando o imposto nessa faixa, e uma redução decrescente entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350. A orientação da Receita inclui quem recolhe pelo carnê-leão.

O que pode ser abatido do aluguel antes do cálculo? O Regulamento do Imposto de Renda (Decreto 9.580/2018, art. 42) exclui do rendimento bruto os impostos e taxas sobre o imóvel pagos pelo dono, as despesas de cobrança do aluguel (como a taxa de administração) e as despesas de condomínio, como explica este artigo do SíndicoNet. A Receita confirma a exclusão de impostos e taxas na pergunta 20 do Perguntas e Respostas do IRPF 2026.

Na simulação, com R$ 2.550 de aluguel e 10% de administração, a base mensal fica em R$ 2.295. Sozinha, ela está na faixa isenta. O detalhe é o ajuste anual: na declaração, o aluguel soma com salário, pró-labore e outras rendas tributáveis. Quem já ganha bem acima de R$ 7.350 por mês acaba pagando a alíquota marginal de 27,5% sobre o aluguel, que é o cenário usado na tabela acima.

Cálculo nosso com a tabela progressiva e a fórmula de redução publicadas pela Receita, sem outras deduções. Os detalhes de declaração ficam para um guia próprio; na dúvida, fale com um contador.

Rentabilidade do aluguel por capital

Resposta curta: em setembro de 2026, o yield bruto médio ia de cerca de 4% a mais de 8% ao ano, dependendo da capital.

O FipeZAP calcula a rentabilidade bruta dividindo o aluguel médio anunciado pelo preço médio de venda. Alguns exemplos do informe de setembro de 2026:

Fonte: Índice FipeZAP de locação residencial, setembro de 2026.

Repare que Vitória, a capital onde o metro quadrado mais subiu em 12 meses, tem o menor yield da lista. Isso acontece porque o preço de venda correu mais rápido que o aluguel. Quem compra lá aposta mais em valorização do que em renda mensal.

Imóvel alugado compensa com a Selic a 13,75%?

Resposta curta: só pela renda mensal, a renda fixa paga mais hoje. O imóvel volta a competir quando você soma a valorização, que não é garantida.

Na nossa simulação, o yield líquido após IR ficou perto de 3% ao ano. Uma LCI a 90% do CDI, isenta de IR, rende cerca de 12,3% ao ano supondo CDI de 13,65%. Com a Selic em 13,75%, mantida pelo Copom em 4 de novembro de 2026 segundo o Banco Central, a diferença é grande.

O aluguel, porém, é reajustado pela inflação e o imóvel pode valorizar. O FipeZAP de venda subiu 5,44% em 12 meses até outubro de 2026. Somando de forma simples esse número ao yield líquido, o retorno total do exemplo chegaria perto de 8,5% ao ano, ainda abaixo da renda fixa e sujeito à variação de preço, que muda muito de cidade para cidade.

A leitura prática: com juros nesse nível, comprar imóvel só para viver de aluguel exige preço bem negociado ou aluguel acima da média. Fizemos essa comparação completa em imóvel ou renda fixa. Se a ideia é financiar o imóvel para alugar, a conta piora, porque os juros do crédito superam o yield, como mostramos em Selic e financiamento imobiliário.

Perguntas frequentes

Qual é uma boa rentabilidade para imóvel alugado?

Não há número fixo. Como referência, a média bruta do FipeZAP foi de 6,13% ao ano em setembro de 2026. Um imóvel acima disso, depois de descontar custos, está acima da média do mercado.

O que é cap rate?

É o resultado líquido anual do imóvel (aluguel menos custos operacionais) dividido pelo valor do imóvel. Na prática, é o yield líquido antes do imposto de renda e do financiamento.

Posso descontar o condomínio do imposto sobre o aluguel?

Sim, quando o condomínio é pago pelo proprietário. O regulamento do IR exclui do rendimento bruto as despesas de condomínio, os impostos e taxas do imóvel e as despesas de cobrança.

A valorização do imóvel entra na rentabilidade?

Entra no retorno total, mas separada da renda. A valorização só vira dinheiro quando o imóvel é vendido e pode pagar imposto sobre o ganho de capital.

Conclusão

Calcular a rentabilidade de um imóvel alugado é simples na fórmula e trabalhoso nos detalhes. O yield bruto do anúncio raramente é o que chega à sua conta: vacância, administração, manutenção e imposto podem tirar metade do retorno. Faça a conta líquida com números do seu imóvel, compare com a renda fixa disponível e trate a valorização como bônus possível, não como premissa.

Imagem de capa: Maik Winnecke / Unsplash, licença Unsplash.