Imóvel ou renda fixa: qual rende mais com a Selic acima de 13%

Imóvel ou renda fixa? Com os números de outubro de 2026, a renda fixa leva vantagem clara para quem olha só retorno: o Tesouro IPCA+ 2032 pagava IPCA mais 7,89% ao ano, enquanto o aluguel residencial rendia em média 6,13% ao ano bruto, segundo o Índice FipeZAP. Para o imóvel empatar, ele precisaria se valorizar muito acima da inflação por anos seguidos.

Isso não quer dizer que imóvel seja mau negócio. Quer dizer que, com juros nesse nível, o imóvel precisa ser comprado pelo motivo certo e pelo preço certo. A seguir, a conta completa, com premissas abertas.

Imóvel ou renda fixa: os números de partida

A comparação justa usa a renda líquida do imóvel contra o rendimento líquido do título. Os dados de referência mais recentes:

O próprio informe da Fipe observa que a rentabilidade do aluguel está abaixo da taxa de juros real de referência projetada para os próximos 12 meses. Em outras palavras: hoje, só com o aluguel, o imóvel rende menos que um título público que já desconta a inflação.

Os indicadores atualizados ficam na nossa página de indicadores, e o histórico de preços está em preço dos imóveis 2026.

Quanto rende um imóvel alugado de verdade

Os 6,13% são brutos. Depois de vacância, administração, manutenção e imposto, sobra perto da metade. Simulação com premissas explícitas para um imóvel de R$ 500 mil:

• aluguel inicial equivalente a 6,13% ao ano do valor do imóvel;
• um mês de vacância por ano;
• taxa de administração de 10% sobre o aluguel recebido;
• manutenção de 0,5% do valor do imóvel por ano;
• IPTU e condomínio pagos pelo inquilino;
• imposto de renda de 27,5% sobre o aluguel menos a taxa de administração (alíquota máxima da tabela progressiva, mantida para rendas mensais acima de R$ 7.350 após a Lei 15.270/2025, segundo orientação da Receita reproduzida pela Fenacon).

Resultado do primeiro ano:

Quem tem renda menor e cai em faixa mais baixa do IR fica com um pouco mais. Quem não tem vacância também. Mesmo assim, o aluguel líquido raramente passa de 4% a 5% ao ano. Para refazer a conta com o seu imóvel, use a calculadora de rentabilidade do aluguel.

Quanto rende a renda fixa no mesmo período

No Tesouro IPCA+, a taxa real fica travada até o vencimento, e o imposto é de 15% sobre o ganho depois de dois anos. A B3 lembra que o Tesouro Direto segue a tabela regressiva da renda fixa:

• até 180 dias: 22,5%;
• de 181 a 360 dias: 20%;
• de 361 a 720 dias: 17,5%;
• acima de 720 dias: 15%.

No Tesouro Selic, com a taxa básica em 13,75% ao ano, o rendimento líquido aproximado para quem fica mais de dois anos é de cerca de 11,8% ao ano, antes da taxa de custódia. Ele acompanha a Selic, então cai se os juros caírem. O Copom decide hoje, 4 de novembro, e a mediana do Boletim Focus de 3 de novembro aponta Selic de 13,50% no fim de 2026, segundo a CNN Brasil.

Simulação: R$ 500 mil por 5 anos

No cenário base, o Tesouro IPCA+ entrega mais que o dobro do ganho do imóvel. Premissas da simulação (não é previsão):

• IPCA de 4,5% ao ano em todos os anos;
• aluguel reajustado pelo IPCA;
• venda do imóvel no fim do quinto ano, com 6% de corretagem;
• imposto de 15% sobre o ganho de capital nominal, sem aplicar fatores de redução (simplificação conservadora);
• aluguéis recebidos não reinvestidos;
• Tesouro IPCA+ levado até o fim do período à taxa de 7,89% mais IPCA, com IR de 15% no resgate, sem taxa de custódia;
• custos de compra do imóvel (ITBI, escritura e registro) fora da conta, o que favorece o imóvel.

O terceiro cenário repete, por cinco anos, a alta de 12 meses do FipeZAP de setembro. Mesmo assim, fica longe do título. Pelas contas da simulação, o imóvel só empataria com o Tesouro se valorizasse cerca de 11,5% ao ano por cinco anos seguidos, mais que o dobro da alta recente.

Duas ressalvas pesam a favor do imóvel e não entram na tabela: reinvestir os aluguéis melhora um pouco o resultado, e comprar abaixo do preço de mercado muda a conta desde o primeiro dia. Uma ressalva pesa contra: se incluir ITBI e cartório na compra, o imóvel perde mais alguns pontos.

O que a tabela não mostra

Liquidez, risco e controle são diferentes, e isso conta tanto quanto a taxa.

• Liquidez. O Tesouro pode ser vendido em dias. O imóvel pode levar meses, e vender com pressa costuma significar desconto.
• Risco de marcação a mercado. O Tesouro IPCA+ só garante a taxa contratada no vencimento. Quem vende antes pode ganhar ou perder, conforme os juros do dia.
• Risco de inquilino. Inadimplência e vacância longa derrubam a renda do imóvel. No título público, o risco é o do governo federal.
• Concentração. R$ 500 mil num único imóvel é uma aposta numa rua, num prédio e num inquilino.
• Tributação futura. A reforma tributária muda as regras para quem aluga muitos imóveis. Veja o que já está definido em reforma tributária e imóveis.

Do outro lado, o imóvel oferece coisas que o título não oferece: uso próprio no futuro, possibilidade de reforma que agrega valor e proteção contra um cenário de inflação alta prolongada, já que o aluguel é reajustado por índice.

Quando o imóvel pode valer mais a pena

O imóvel ganha a disputa quando a compra é boa, não quando o mercado sobe. Situações em que a conta pode virar:

• compra com desconto relevante, como em leilão ou venda urgente, que eleva a rentabilidade inicial;
• imóvel em região com alta de preço consistente e acima da média;
• uso misto, em que você pretende morar ou usar o imóvel depois;
• quem já tem reserva em renda fixa e quer diversificar patrimônio, aceitando menor liquidez.

Com juros reais perto de 8% ao ano no título público, a régua para o imóvel ficou alta. Quem compra para alugar hoje precisa negociar preço com mais força do que em períodos de juros baixos.

Perguntas frequentes

Quanto rende um imóvel alugado em 2026?

Em setembro de 2026, a rentabilidade média bruta do aluguel residencial era de 6,13% ao ano, pelo FipeZAP. Descontando vacância, administração, manutenção e IR, a renda líquida da nossa simulação ficou em 3,17% ao ano.

Vale a pena investir em imóvel com a Selic alta?

Para quem busca só retorno financeiro, a renda fixa tende a render mais com a Selic em 13,75%. O imóvel pode fazer sentido por diversificação, uso próprio futuro ou compra com desconto.

Tesouro Direto ou imóvel: qual é mais seguro?

São riscos diferentes. O Tesouro tem risco do governo federal e oscilação de preço antes do vencimento. O imóvel tem risco de vacância, inadimplência, liquidez e concentração.

O aluguel paga imposto de renda?

Sim. O aluguel recebido por pessoa física entra na tabela progressiva, com recolhimento mensal pelo carnê-leão quando exigido. A taxa de administração paga à imobiliária pode ser deduzida.

Conclusão

Com os números de outubro de 2026, a renda fixa entrega mais retorno, mais liquidez e menos trabalho que o imóvel alugado. O imóvel não deixou de ser um bom ativo, mas deixou de ser uma escolha automática: ele só compensa quando o preço de compra é bom, a localização sustenta valorização acima da média ou existe um motivo que vai além do rendimento. Faça a conta líquida antes de comprar, e compare sempre com o que o mesmo dinheiro renderia parado num título público.

Imagem de capa: Cristian Pineda / Unsplash, licença Unsplash.