Reforma tributária e imóveis: o que muda no aluguel e na venda até 2033

A reforma tributária muda a tributação de imóveis a partir de 2027: aluguel e venda passam a ter IBS e CBS, com descontos de 70% na alíquota para locação e de 50% para venda. A maioria dos proprietários pessoas físicas, porém, fica fora da cobrança, porque a lei só alcança quem tem mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, ou quem vende vários imóveis por ano.

A transição vai até 2033. Em 2026, ano de testes, ninguém paga os novos tributos. Abaixo, o cronograma, quem vira contribuinte, como funcionam os redutores e simulações de quanto isso custa na prática.

O que muda nos imóveis com a reforma tributária

A reforma, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, cria dois tributos sobre consumo: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Eles substituem gradualmente PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS.

Para o setor imobiliário, o Congresso aprovou um regime específico. Segundo a Agência Câmara, em 18 de dezembro de 2024, as operações com imóveis terão alíquotas reduzidas em 50%, e a receita de aluguéis terá desconto de 70%. O texto do Executivo previa só 20% de redução.

Além dos descontos na alíquota, há dois abatimentos na base de cálculo:

• Redutor social: R$ 600 por mês por imóvel residencial alugado, R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo e R$ 30 mil na venda de lote residencial. Os valores são corrigidos pelo IPCA, de acordo com a Agência Senado.
• Redutor de ajuste: na venda, desconta da base o valor de aquisição do imóvel, atualizado. O ITBI e contrapartidas urbanísticas entram nesse redutor.

A alíquota de referência ainda não é definitiva. O Guia da Reforma Tributária do Cofeci, de fevereiro de 2026, usa como indicativo do governo 27% (8,5% de CBS e 18,5% de IBS), e alerta que o número pode subir.

Cronograma da reforma tributária de 2026 a 2033

A cobrança entra em degraus. Este é o calendário oficial do Ministério da Fazenda, com o detalhe do IBS conforme o guia do Cofeci.

Um detalhe que pesa para o setor: locação e venda de imóveis não pagam ISS hoje, como lembra o próprio Cofeci. Por isso, para pessoas jurídicas do ramo, a conta de transição é diferente da de um prestador de serviços.

Quem paga IBS e CBS no aluguel

A pessoa física só vira contribuinte se cumprir as duas condições ao mesmo tempo no ano anterior: receita de aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados. O Ministério da Fazenda repetiu esse critério em janeiro de 2026, ao rebater boatos de que todo aluguel passaria a ser tributado.

Na prática:

• Quem tem um ou dois apartamentos alugados continua só com o Imposto de Renda, pelo carnê-leão.
• Quem tem cinco imóveis rendendo R$ 150 mil por ano também fica de fora, porque não passa de R$ 240 mil.
• Quem tem quatro ou mais imóveis e passa de R$ 240 mil por ano entra no regime regular.

Há ainda uma regra para o próprio ano: o Cofeci aponta que receita acima de R$ 288 mil no ano corrente já torna a pessoa contribuinte naquele ano. Há dúvida de interpretação sobre se essa hipótese também exige mais de três imóveis, segundo análise do escritório Barbieri Advogados. Se você está perto do limite, vale conversar com um contador.

O inquilino não precisa fazer nada. Ele é consumidor final e pode exigir o documento fiscal do locador contribuinte.

Aluguel por temporada tem outra regra

Locações de até 90 dias seguem as regras de hotelaria, com redução de 40% na alíquota, e não de 70%. Também não têm o redutor social de R$ 600. Para quem opera vários imóveis em plataformas, a carga efetiva tende a ser bem maior do que na locação tradicional.

Quanto custa o imposto no aluguel: simulação

Simulação com premissas explícitas: proprietário pessoa física com cinco apartamentos residenciais, cada um alugado por R$ 5.000 por mês (receita de R$ 300 mil por ano). Alíquota de referência indicativa de 27%, desconto de 70% (paga-se 30% da alíquota, ou 8,1%) e redutor social de R$ 600 por imóvel. Os números são estimativas, porque as alíquotas finais ainda serão fixadas.

Para os cinco imóveis, a conta chega a cerca de R$ 21,4 mil por ano no regime pleno. Em 2027 e 2028, quando só a CBS está cheia, a mesma simulação com 8,5% de alíquota resulta em cerca de R$ 112 por imóvel por mês.

Repare no efeito do redutor social. Num aluguel de R$ 1.500, a base cai para R$ 900, e a carga efetiva fica perto de 4,9%. Quanto menor o aluguel, mais o redutor pesa a favor do proprietário.

Esse imposto pode ser repassado ao inquilino? O contrato define o preço, e a lei não proíbe negociar. Mas, com o reajuste anual já pesando, como mostramos no texto sobre o reajuste de aluguel pelo IGP-M, o espaço para repasse depende do mercado de cada bairro.

Contratos antigos: a opção de 3,65%

A lei criou um regime de transição para contratos de locação assinados até 16 de janeiro de 2025. O proprietário pode optar por pagar 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social. Para imóveis residenciais, a opção vale até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, segundo o Radar da Reforma Tributária.

Na nossa simulação, 3,65% sobre R$ 5.000 dá R$ 182,50 por mês, mais do que os cerca de R$ 112 do regime regular em 2027 e 2028. Com essas premissas, a opção não compensa para o aluguel residencial. Pode fazer sentido em situações específicas, que um contador consegue avaliar caso a caso. A escolha é definitiva, então faça a conta antes.

Reforma tributária na venda de imóveis

Na venda, a pessoa física vira contribuinte quando, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis que estavam com ela havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores. A Agência Câmara detalha que, em herança ou doação, o prazo conta da aquisição pelo falecido ou doador.

Ou seja, vender um ou dois imóveis num ano, como o apartamento onde você mora, não transforma você em contribuinte de IBS e CBS. O Imposto de Renda sobre ganho de capital segue suas próprias regras, fora da reforma do consumo.

Para quem é contribuinte, a base é a diferença entre o preço de venda e o redutor de ajuste. Para imóveis que a pessoa já tinha em 31 de dezembro de 2026, o redutor pode ser o valor histórico de aquisição ou um valor de referência, à escolha do contribuinte, segundo o Cofeci.

Simulação: um investidor que é contribuinte vende por R$ 800 mil um apartamento usado comprado por R$ 600 mil. A base é R$ 200 mil. Com alíquota de referência de 27% e desconto de 50% (13,5%), o IBS e a CBS somariam R$ 27 mil no regime pleno.

Para incorporadoras, o efeito chega ao comprador no preço do imóvel novo. O guia do Cofeci calcula, em seu exemplo, carga efetiva de 6,32% sobre um imóvel residencial novo de R$ 1 milhão em 2033, já com os dois redutores. Se você pensa em comprar na planta, essa é a ordem de grandeza a observar nas tabelas a partir de 2027.

O que fazer agora se você tem imóveis

1. Conte imóveis e receita. Se você tem até três imóveis alugados, ou receita abaixo de R$ 240 mil por ano, a reforma não muda a sua tributação sobre o aluguel.
2. Guarde documentos de compra. Escritura, ITBI pago e benfeitorias ajudam a comprovar o redutor de ajuste numa venda futura.
3. Revise contratos assinados antes de 16 de janeiro de 2025. Eles podem entrar no regime de 3,65%, mas a simulação mostra que nem sempre compensa.
4. Avalie a estrutura. Quem está perto dos limites deve comparar pessoa física e holding com um contador, considerando IR, IBS e CBS juntos.

Se o objetivo é investimento, a reforma entra na conta de rentabilidade junto com os juros. Vale cruzar com o que analisamos sobre eleição 2026, juros e crédito.

Perguntas frequentes

Quem aluga um apartamento vai pagar IBS e CBS?

Não. A pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA.

Quando começa a cobrança no aluguel?

Em 2027, com a CBS. Em 2026, os tributos aparecem só como informação nos documentos fiscais, sem pagamento. O IBS sobe aos poucos de 2029 a 2033.

Quanto será o imposto sobre o aluguel?

Com a alíquota indicativa de 27% e o desconto de 70%, a carga fica perto de 8,1% sobre a base, já descontado o redutor social de R$ 600. A alíquota final ainda será definida.

Vender minha casa vai pagar IBS e CBS?

Não, se você não se enquadra como contribuinte habitual. A cobrança mira quem vende mais de três imóveis por ano com menos de cinco anos de posse, ou quem constrói para vender.

Conclusão

A reforma tributária nos imóveis foi desenhada para atingir quem trata aluguel e venda como negócio, e não o proprietário comum. Para a maioria, nada muda além do Imposto de Renda que já existe. Para quem tem carteira maior, a carga estimada de 7% a 8% sobre o aluguel no regime pleno é relevante e precisa entrar no cálculo de rentabilidade e de preço. Até 2033 as alíquotas ainda podem mudar, por isso a melhor proteção é organizar documentos agora e refazer a conta a cada ano da transição.

Imagem de capa: Jakub Żerdzicki / Unsplash, licença Unsplash.