Novo modelo de crédito imobiliário com poupança: o que muda e quem ganha

O novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança libera mais dinheiro da caderneta para financiar casas e apartamentos, em troca de os bancos direcionarem uma fatia maior dos depósitos à habitação, com taxa limitada a 12% ao ano no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Quem mais ganha, no desenho anunciado em outubro de 2025, é a classe média que compra imóveis de até R$ 2,25 milhões, faixa que antes ficava fora do SFH quando passava de R$ 1,5 milhão.

O problema é o calendário. A fase de testes roda em 2026, a regra completa está marcada para 1º de janeiro de 2027 e, em outubro de 2026, bancos e construtoras ainda pedem ajustes e mais prazo. Abaixo, o que já vale, o que pode mudar e o que isso significa para a sua parcela.

O que mudou no crédito imobiliário com recursos da poupança

A mudança mexe em duas engrenagens: o direcionamento e o compulsório.

Pela regra antiga, de cada R$ 100 depositados na poupança, os bancos precisavam aplicar R$ 65 em crédito imobiliário, deixavam R$ 20 parados no Banco Central como recolhimento compulsório e podiam usar R$ 15 livremente. Esse arranjo funcionou por décadas, mas tem um ponto fraco evidente: depende de a caderneta crescer. E ela vem encolhendo.

Segundo o voto 64/2025 do Conselho Monetário Nacional, de 9 de outubro de 2025, o novo modelo eleva a exigência de direcionamento para 100% dos recursos captados em poupança (e em depósitos interfinanceiros imobiliários), com aumento gradual durante a transição. Desse total direcionado, 80% precisam ir para financiamentos residenciais no SFH, com custo efetivo máximo de 12% ao ano para o mutuário, já somando juros, tarifas e encargos.

Em troca, o compulsório cai. De acordo com a cobertura da Reuters publicada pela Forbes Brasil no dia do anúncio, 10 de outubro de 2025, a alíquota passou de 20% para 15% dos depósitos, desde que os bancos destinem a diferença ao crédito imobiliário. A partir de 2027, a previsão é cortar 1,5 ponto percentual por ano até zerar.

O Banco Central estimou na época R$ 52,4 bilhões a mais para o setor no primeiro ano, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata.

Por que o governo mexeu na poupança

A caderneta perde dinheiro há anos. Em junho de 2025, o presidente do BC, Gabriel Galípolo, já dizia que a saída de recursos refletia uma mudança de comportamento do investidor, que encontra alternativas de baixo risco com rendimento maior, como o Tesouro Direto, segundo a Agência Brasil.

Os números de 2026 confirmam a tendência. Dados do Banco Central compilados pelo Portas mostram que, de janeiro a setembro de 2026, os saques superaram os depósitos no SBPE em R$ 53,22 bilhões. O saldo terminou setembro em R$ 755,80 bilhões.

Com menos poupança, sobra menos dinheiro barato para financiar imóvel. O novo modelo tenta compensar isso de duas formas: soltando o dinheiro que estava preso no compulsório e permitindo que os bancos usem captações de mercado, como LCI e LIG, para cumprir o direcionamento.

Cronograma do novo modelo: o que já vale e o que vem em 2027

O desenho foi pensado em etapas. A tabela resume o que está previsto nos documentos oficiais e na cobertura do anúncio.

Fontes: voto CMN 64/2025 e Forbes Brasil/Reuters.

A conta do compulsório, em números simples

Para visualizar, imagine um banco com R$ 1 bilhão em poupança. A simulação abaixo aplica só os percentuais oficiais, sem considerar outras regras de cálculo da base.

Na prática, os R$ 50 milhões que saem do compulsório viram crédito habitacional. Seguindo o corte de 1,5 ponto por ano a partir de 2027, a alíquota chegaria a 13,5% em 2027, 9% em 2030 e zero em 2036, se o cronograma for mantido.

Quem ganha com o novo modelo de crédito imobiliário

A resposta curta: quem compra imóvel entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões ganha mais, e quem compra abaixo disso ganha oferta.

Classe média alta. Imóveis nessa faixa antes iam para o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), sem teto de taxa. Agora podem entrar no SFH, com custo efetivo limitado a 12% ao ano nas operações enquadradas.

Quem compra até R$ 1,5 milhão. O teto de taxa já existia, mas o volume disponível encolhia junto com a poupança. Mais recurso direcionado tende a significar mais oferta de crédito dentro das regras do SFH.

Construtoras. Com crédito mais previsível, lançamentos de médio e alto padrão ficam mais fáceis de vender na planta. Se você está nessa situação, vale entender também como funciona o fluxo de pagamento na planta.

E os resultados iniciais apareceram. A Abecip informou, segundo o Mercado & Consumo, concessões de R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% sobre o mesmo período de 2025, e elevou a projeção do ano de 16% para 25%, para R$ 410 bilhões. No SBPE, a previsão passou de R$ 180 bilhões para R$ 185 bilhões.

Quanto o teto de 12% faz diferença na parcela

O teto de 12% ao ano pesa muito no bolso quando a alternativa é uma linha com taxa de mercado. Para mostrar a ordem de grandeza, fizemos uma simulação com premissas explícitas: financiamento de R$ 500 mil em 30 anos (360 meses), comparando 12% ao ano com uma hipótese de 14% ao ano, sem seguros, tarifas e TR.

São R$ 745 a mais na primeira parcela do SAC e cerca de R$ 134 mil a mais de juros ao longo do contrato. Com a Selic em 13,75% ao ano desde setembro de 2026, segundo o Banco Central, a distância entre a taxa de captação dos bancos e o teto de 12% ficou pequena. É aí que mora a tensão atual.

Se a dúvida é qual sistema escolher, temos um comparativo completo de SAC ou Price, e as taxas atuais de cada banco estão em taxa de financiamento imobiliário 2026. Os indicadores atualizados ficam em /indicadores.

O que pode mudar antes de 2027

Aqui está a parte que pouca gente explica. O modelo foi desenhado em 2025 com a expectativa de que os juros cairiam mais rápido. Não caíram no ritmo previsto.

Em agosto de 2026, o Valor Econômico informou que os bancos pediriam ao BC adiar em um ano a entrada em vigor da regra completa e rever o teto de 12%, como resumiu o Let's Money. O argumento: emprestar a 12% com a Selic perto de 14% espreme a margem, principalmente quando o dinheiro vem cada vez mais do mercado de capitais e menos da poupança.

O lado das construtoras foi outro. A CBIC levou ao Ministério da Fazenda e ao BC, em 29 de setembro de 2026, a proposta de manter o teto de 12%, ampliar o direcionamento ao SFH de 80% para 90% e estender o período de testes até o fim de 2027, segundo o escritório Martins, Zanchet & Espósito, em texto de 27 de outubro de 2026. Até essa data, nenhuma das propostas tinha sido aprovada.

Na leitura de quem acompanha o mercado, há três cenários:

1. Regra mantida em janeiro de 2027. Mais dinheiro direcionado, mas bancos podem ficar seletivos na aprovação para proteger margem.
2. Adiamento de um ano. O teste continua, com compulsório em 15%, e a corrida por crédito barato se estende.
3. Teto revisto. Mais oferta, porém mais cara. Para o comprador, o efeito líquido depende do novo número.

O que fazer se você vai financiar agora

Primeiro, não trave a decisão esperando a regra perfeita. O que já está em vigor (teto do SFH em R$ 2,25 milhões e compulsório menor) vale hoje.

Segundo, compare o custo efetivo total, não só a taxa de juros. O teto de 12% do SFH inclui encargos, mas linhas fora do SFH não têm esse limite.

Terceiro, se o imóvel está perto de R$ 1,5 milhão, confirme com o banco se a operação entra no SFH. A diferença de enquadramento pode valer dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.

Quarto, se a sua renda se encaixa no programa federal, compare com as condições do Minha Casa Minha Vida 2026, que usa FGTS e tem taxas bem menores.

Perguntas frequentes

O novo modelo de crédito imobiliário já está valendo?

Em parte. O teto do SFH de R$ 2,25 milhões e o compulsório de 15% já valem. O novo direcionamento completo está marcado para 1º de janeiro de 2027, mas bancos e construtoras pedem mudanças.

A taxa do financiamento vai cair para 12%?

Não necessariamente. Os 12% ao ano são o teto do custo efetivo no SFH, não a taxa de todos os contratos. Operações fora do SFH seguem livres.

Quem compra imóvel de R$ 2 milhões pode usar o novo modelo?

Sim. Com o novo limite, imóveis residenciais de até R$ 2,25 milhões podem ser financiados no SFH, com o teto de custo efetivo de 12% ao ano nas operações enquadradas.

A poupança vai acabar como fonte do crédito imobiliário?

Não. A poupança continua sendo fonte, mas deixa de ser a única. Os bancos podem cumprir parte do direcionamento com LCI e LIG.

Conclusão

O novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança resolve um problema real: a caderneta encolhe e o financiamento não pode depender só dela. O teto do SFH maior e o compulsório menor já ajudam quem compra hoje. A parte mais ambiciosa, prevista para 2027, ainda depende de como o BC vai responder aos pedidos de bancos e construtoras, com a Selic acima do que se imaginava. Para quem vai financiar, a regra prática continua a mesma: comparar custo efetivo, checar o enquadramento no SFH e simular a parcela com folga no orçamento.

Imagem de capa: Sasun Bughdaryan / Unsplash, licença Unsplash.