Consórcio ou financiamento: qual compensa com a Selic a 13,75%

Consórcio ou financiamento? Com a Selic em 13,75% ao ano, o consórcio imobiliário sai bem mais barato para quem pode esperar e já tem onde morar, enquanto o financiamento continua sendo o caminho para quem precisa da chave agora. A diferença de custo é grande, mas o consórcio cobra outro preço: o tempo até a contemplação, que você não controla.

A conta muda conforme a sua situação. Quem paga aluguel enquanto aguarda o sorteio soma dois boletos por meses ou anos. Quem tem dinheiro guardado para dar lance encurta essa espera. Abaixo estão os números dos dois caminhos, com simulações e premissas explícitas.

Consórcio ou financiamento: a diferença em uma frase

O financiamento compra tempo; o consórcio compra desconto. No financiamento, o banco paga o imóvel hoje e você devolve com juros por até 35 anos. No consórcio, você entra num grupo, paga parcelas mensais e recebe a carta de crédito quando é contemplado, por sorteio ou por lance. Não há juros, mas há taxa de administração.

O sistema de consórcios é regido pela Lei 11.795/2008, e o Banco Central é quem autoriza, regula e fiscaliza as administradoras, segundo o Panorama do Sistema de Consórcios do BC. Ou seja, é um produto regulado, mas com lógica bem diferente da de um empréstimo.

Quanto custa cada um hoje

O custo do financiamento com a Selic alta

O juro do crédito imobiliário subiu no fim de outubro. Itaú elevou a taxa mínima para 12,95% ao ano mais TR em 29 de outubro de 2026 e o Santander foi a 12,49% mais TR no dia 30, segundo reportagem do Contábeis com informações da Folha. A mesma reportagem cita dados do Banco Central: a taxa média da Caixa no SBPE foi de 12,05% ao ano mais TR em setembro de 2026, com a TR em torno de 1,96% ao ano. O quadro completo por banco está no nosso levantamento de taxa de financiamento imobiliário em 2026.

O pano de fundo é a Selic. O Copom levou a taxa básica a 13,75% em 16 de setembro, e a mediana do Boletim Focus de 26 de outubro aponta 13,25% no fim de 2026. Os números atualizados ficam na nossa página de indicadores.

O custo do consórcio imobiliário

No consórcio, o custo principal é a taxa de administração, cobrada sobre o valor da carta e diluída nas parcelas. Em dezembro de 2024, a taxa média dos grupos novos de imóveis era de 20,84%, com prazo médio de 216,8 meses (cerca de 18 anos), segundo o Panorama do BC. Alguns grupos também cobram fundo de reserva e seguro, que variam por contrato.

Tem um detalhe que pesa muito na comparação: carta de crédito e parcelas são corrigidas por um índice previsto no contrato, em geral ligado à construção. O INCC acumulou 6,75% em 12 meses até outubro de 2026, segundo a FGV IBRE. Isso não é custo extra no sentido estrito, porque a carta sobe junto, mas a parcela de hoje não será a parcela de daqui a cinco anos. O efeito do índice nos preços está explicado em INCC na compra na planta.

Simulação: carta de R$ 400 mil nos dois caminhos

As contas abaixo são simulações, feitas com premissas declaradas, e não ofertas reais. Para comparar de forma justa, usamos o mesmo valor (R$ 400 mil) e o mesmo prazo (216 meses, o prazo médio dos grupos de imóveis no levantamento do BC).

Premissas: consórcio com taxa de administração de 20,84% sobre a carta, sem fundo de reserva e sem seguro, parcelas sem correção (valores de hoje). Financiamento pelo SAC a 12,05% ao ano, sem TR, seguros e tarifas.

A diferença salta aos olhos: o financiamento custa quase cinco vezes mais em juros do que o consórcio em taxa de administração. Só que essa tabela esconde dois pontos que mudam a decisão.

O primeiro é a correção. No consórcio, a parcela sobe todo ano com o índice do contrato. No financiamento pela TR, a parcela do SAC cai mês a mês. Em termos reais, a comparação fica assim: se você for contemplado logo no primeiro mês, o consórcio custa algo como 2,2% ao ano acima da correção, pela nossa conta. O financiamento a 12,05% mais TR, descontada uma inflação de 4,58% (IPCA em 12 meses até setembro, segundo o IBGE), custa cerca de 9,2% ao ano reais.

O segundo ponto é o tempo de espera, e ele merece uma seção própria.

O custo escondido do consórcio: esperar pagando aluguel

Se você mora de aluguel, cada mês sem contemplação é um mês pagando dois boletos. Esse é o custo que a simulação acima não mostra.

Para ter uma ordem de grandeza: a rentabilidade média do aluguel residencial foi de 6,13% ao ano em setembro de 2026, segundo o Índice FipeZAP de locação. Aplicada a um imóvel de R$ 400 mil, essa média equivale a um aluguel de cerca de R$ 2.043 por mês (é uma média nacional; a sua cidade pode ser bem diferente). A evolução recente de preços e aluguéis está em preço dos imóveis em 2026.

Somando aluguel e parcela do consórcio, o desembolso mensal fica perto de R$ 4.281. A primeira parcela do financiamento, no prazo de 216 meses, é de R$ 5.662. Ou seja, quem espera pagando aluguel gasta menos por mês do que quem financia, mas sem construir patrimônio na parte do aluguel e sem saber quando a espera termina.

Veja quanto custa só o aluguel em diferentes tempos de espera, mantidos os R$ 2.043 por mês (sem reajuste, para simplificar):

Com cinco anos de espera, o aluguel já supera a taxa de administração inteira do consórcio. É por isso que a pergunta certa não é só "qual é mais barato", e sim "quanto tempo eu aguento esperar".

O papel do lance

Na prática, quem é contemplado no consórcio de imóveis é quem dá lance. Em 2024, 78,3% das contemplações no segmento de imóveis foram por lance, segundo o Banco Central. O sorteio existe, mas responde pela minoria dos casos.

Isso muda o perfil de quem se beneficia. O consórcio funciona melhor para quem já tem uma reserva e pode usá-la como lance para antecipar a carta. Quem entra sem dinheiro guardado depende da sorte, e a média de prazo de 18 anos mostra que a espera pode ser longa.

Antes de assinar, confira no regulamento do grupo:

• se o lance pode ser embutido (descontado da própria carta, o que reduz o crédito disponível);
• se há lance fixo ou só lance livre;
• qual foi o percentual dos lances vencedores nas últimas assembleias;
• se há fundo de reserva e seguro, e quanto custam;
• qual índice corrige a carta e as parcelas.

E se você desistir no meio do caminho

Desistir do consórcio não devolve o dinheiro na hora. Pelas regras da Lei 11.795, a cota excluída continua concorrendo aos sorteios, e o valor só é devolvido quando ela é sorteada ou quando o grupo encerra, como explica o guia do QuintoAndar sobre desistência. A taxa de administração já paga não volta, e o contrato pode prever multa.

No financiamento, a saída é diferente: você pode vender o imóvel e quitar o saldo devedor, ou fazer amortizações extras para encurtar o prazo. Há custo, mas o dinheiro não fica preso a um sorteio.

Para quem cada opção faz mais sentido

Com a Selic em 13,75% e os bancos privados subindo taxas, o financiamento de 30 ou 35 anos pesa mais do que parece. Ainda assim, ele segue sendo a opção natural em alguns perfis.

O consórcio tende a fazer mais sentido se você:

• já mora em imóvel próprio ou de família e não paga aluguel;
• tem reserva para dar lance e quer antecipar a contemplação;
• pensa em investir num segundo imóvel sem pressa;
• tem disciplina para manter uma parcela longa, que sobe com o índice.

O financiamento tende a fazer mais sentido se você:

• precisa do imóvel agora (família crescendo, mudança de cidade);
• paga um aluguel alto que seria trocado pela parcela;
• tem renda compatível com a parcela inicial e entrada de 20% a 30%;
• quer previsibilidade de data: a chave vem na assinatura.

Se a dúvida for entre continuar no aluguel ou comprar, a nossa ferramenta comprar ou alugar ajuda a montar a conta com os seus números. Para simular parcelas, use o simulador de financiamento imobiliário. E, se você escolher o financiamento, vale entender a diferença entre SAC e Price antes de assinar.

O mercado de consórcio está crescendo

O consórcio de imóveis vem ganhando espaço num período de juros altos. Em 2025, os créditos comercializados no segmento somaram R$ 283,53 bilhões, alta de 48,4% sobre 2024, e os participantes ativos chegaram a 2,83 milhões em dezembro, segundo a ABAC. A cota média ficou em R$ 192,33 mil em dezembro de 2025.

Crescimento forte significa mais grupos e mais concorrência por lance. Em grupos muito disputados, o percentual de lance necessário para ser contemplado tende a subir, o que reforça a importância de olhar o histórico das assembleias antes de entrar.

Perguntas frequentes

Consórcio imobiliário vale a pena com a Selic alta? Vale para quem pode esperar e não paga aluguel, ou para quem tem reserva para lance. Pela simulação, o custo em taxa de administração é bem menor que os juros do financiamento, mas a data de contemplação é incerta.

Qual a taxa de administração média do consórcio de imóveis? Nos grupos novos de imóveis, a média foi de 20,84% sobre o valor da carta em dezembro de 2024, segundo o Banco Central, diluída num prazo médio de cerca de 18 anos.

Posso usar o lance para ser contemplado mais rápido? Sim, e é o caminho mais comum: 78,3% das contemplações de imóveis em 2024 foram por lance. Confira as regras de lance embutido e o histórico de lances vencedores do grupo.

Consórcio tem juros? Não. O custo vem da taxa de administração e, quando houver, do fundo de reserva e do seguro. A carta e as parcelas são corrigidas pelo índice do contrato, então a parcela sobe ao longo do tempo.

Conclusão

O consórcio é mais barato no papel, e com folga. O financiamento é mais caro, mas entrega o imóvel no dia da assinatura. Com os juros no nível atual, quem já tem onde morar e consegue dar lance encontra no consórcio uma forma eficiente de comprar sem pagar juros bancários. Quem paga aluguel e precisa mudar logo deve colocar na balança o custo da espera, que pode facilmente engolir a economia. Faça a conta com o seu aluguel, a sua reserva e o seu prazo antes de escolher.

Imagem de capa: Jakub Żerdzicki / Unsplash, licença Unsplash.