Imposto de renda na venda de imóvel: cálculo e isenções

O imposto de renda na venda de imóvel incide sobre o lucro, não sobre o preço: você paga 15% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, até R$ 5 milhões de ganho. Há casos de isenção total, como vender o único imóvel por até R$ 440 mil ou usar o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.

Na prática, pouca gente paga 15% sobre o lucro cheio. Fatores de redução previstos em lei diminuem a base de cálculo conforme o tempo de posse, e benfeitorias documentadas aumentam o custo. Abaixo, o cálculo passo a passo, as isenções e um exemplo com números.

Como funciona o imposto de renda na venda de imóvel

Resposta direta: o imposto é o ganho de capital multiplicado pela alíquota, pago em DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. O ganho de capital é o valor de venda menos o custo de aquisição.

O custo de aquisição é o valor declarado do imóvel na sua declaração de IR, somado a gastos que aumentam esse custo: reformas e benfeitorias com nota fiscal e o ITBI pago na compra, entre outros, segundo o O Tributo. Por isso guardar notas de obra faz diferença real no imposto.

A apuração é feita no programa GCAP, da Receita Federal, que aplica os fatores de redução e gera o DARF. Em caso de atraso, há multa de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic, conforme o mesmo guia.

Alíquotas do ganho de capital em 2026

Resposta direta: 15% para ganhos de até R$ 5 milhões, subindo em faixas até 22,5%. As alíquotas foram fixadas pela Lei 13.259/2016:

Fonte: O Tributo, com base na Lei 13.259/2016.

A alíquota é progressiva por faixa, como no IR do salário: só a parte que passa de R$ 5 milhões paga 17,5%. Para a grande maioria das vendas residenciais, vale 15%.

Esse imposto é separado da tabela mensal do IR. Não importa se você ganha pouco ou muito de salário: o lucro imobiliário tem regra própria.

Fatores de redução: o desconto pelo tempo de posse

Quanto mais tempo você ficou com o imóvel, menor a base de cálculo. A Lei 11.196/2005 criou os fatores FR1 e FR2, regulamentados pela Instrução Normativa SRF 599/2005:

• FR1 = 1 ÷ 1,0060 elevado a m1, para imóveis comprados até novembro de 2005. O m1 conta os meses de janeiro de 1996 (ou da compra, se posterior) até novembro de 2005.
• FR2 = 1 ÷ 1,0035 elevado a m2, aplicado a todos. O m2 conta os meses de dezembro de 2005 (ou da compra, se posterior) até a venda.

Os fatores são aplicados em sequência sobre o ganho. Na prática, cada mês de posse depois de 2005 reduz a base em 0,35%.

Para imóveis muito antigos, há outra regra. Quem comprou entre 1969 e 1988 tem redução de 5% por ano de posse nesse período, chegando a 100% para imóveis adquiridos em 1969, segundo a InfoMoney. Um imóvel comprado em 1975, por exemplo, tem redução de 70%.

Quando há isenção de imposto na venda de imóvel

Resposta direta: há duas isenções principais, a do único imóvel de até R$ 440 mil e a do reinvestimento em 180 dias.

Único imóvel de até R$ 440 mil

Você fica isento se o imóvel vendido for o único que possui, se o valor de venda for de até R$ 440 mil e se não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Vale para imóvel residencial, comercial ou rural, e em caso de condomínio cada coproprietário é analisado pela sua parte, segundo a InfoMoney.

Reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias

Quem vende um imóvel residencial e usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial no Brasil, em até 180 dias da assinatura do contrato de venda, fica isento. As regras da IN SRF 599/2005 trazem os detalhes que mais geram dúvida:

• Aplicação parcial: se você reinvestir só parte do valor, o ganho é tributado na proporção do que não foi reinvestido.
• Frequência: o benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
• Imóvel na planta: a compra de imóvel em construção entra na regra, contando os valores pagos dentro dos 180 dias.
• Quitação de financiamento: usar o dinheiro para quitar ou amortizar o financiamento de outro imóvel residencial que você já possui também vale, pela redação dada pela IN RFB 2.070/2022.
• Corretagem: o valor pago ao corretor pelo vendedor não conta como reinvestido.
• Opção irretratável: a escolha precisa ser informada no demonstrativo de ganhos de capital da declaração anual.

Há limites. Em setembro de 2025, a Receita reforçou que não houve mudança nas regras e que comprar só terreno, construir ou reformar não dá direito à isenção, segundo o Bora Investir, da B3.

Imóvel adquirido até 1969

Imóveis comprados até 1969 têm redução de 100% do ganho, o que na prática zera o imposto, conforme a regra descrita acima.

Exemplo: quanto de imposto paga quem vende um apartamento

Na simulação, a redução pelo tempo de posse corta o imposto pela metade, de R$ 75 mil para cerca de R$ 37 mil. Premissas:

• apartamento comprado em janeiro de 2010 por R$ 300 mil (valor declarado no IR);
• vendido em novembro de 2026 por R$ 800 mil;
• sem benfeitorias declaradas;
• 202 meses entre a compra e a venda para o FR2;
• vendedor com outros imóveis, sem direito à isenção de R$ 440 mil.

Agora imagine que, dentro de 180 dias, o vendedor compra outro apartamento residencial de R$ 600 mil. Ele reinvestiu 75% do valor da venda. Pela regra de aplicação parcial, só 25% do ganho fica tributável: o imposto cai para cerca de R$ 9.257.

Simulação feita pela redação com premissas simplificadas. O cálculo oficial é o do programa GCAP, que conta os meses conforme a regra da Receita; confira os números com um contador antes de pagar.

Se o objetivo é comprar outro imóvel, some também os custos da nova compra. O ITBI pode ser estimado na calculadora de ITBI, e o uso do FGTS na nova compra está explicado em usar FGTS para comprar imóvel.

Erros comuns que encarecem o imposto

O erro mais caro é não documentar o custo do imóvel. Outros que aparecem com frequência:

1. Não declarar benfeitorias ano a ano. Reforma sem nota fiscal e sem atualização na declaração não entra no custo.
2. Perder o prazo de 180 dias. O prazo conta da celebração do contrato de venda.
3. Achar que reforma conta como reinvestimento. Não conta, segundo a Receita.
4. Usar a isenção duas vezes em cinco anos. A segunda venda é tributada.
5. Atrasar o DARF. A multa chega a 20%, mais juros.

Se você vende para quitar ou reduzir outro financiamento, vale comparar com as opções de amortizar o financiamento, que mostram o efeito em prazo e parcela.

A venda também pode mudar com a reforma tributária, que trata de forma diferente quem vende muitos imóveis por ano. Veja os detalhes em reforma tributária e imóveis.

Perguntas frequentes

Quanto é o imposto de renda na venda de imóvel? 15% sobre o lucro de até R$ 5 milhões, com alíquotas de 17,5%, 20% e 22,5% para parcelas maiores. O lucro é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, reduzida pelos fatores de tempo de posse.

Quem vende o único imóvel paga imposto? Não paga se o valor de venda for de até R$ 440 mil e não houver outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

Se eu comprar outro imóvel, fico isento? Sim, se for imóvel residencial no Brasil, comprado em até 180 dias da venda, e se você não usou o benefício nos últimos cinco anos. Reinvestimento parcial gera isenção proporcional.

Qual o prazo para pagar o imposto? Até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por DARF gerado no programa GCAP.

Conclusão

O imposto de renda na venda de imóvel costuma ser menor do que o vendedor imagina, porque os fatores de redução e as isenções derrubam a conta. O segredo está na papelada: custo bem declarado, benfeitorias com nota e atenção ao prazo de 180 dias. Antes de assinar, simule no GCAP e, se o valor for alto, converse com um contador.

Imagem de capa: José Antônio De Freitas Neto / Unsplash, licença Unsplash.